南都物業(yè)(603506)

事件： 南都物業(yè)發(fā)布 2018 年年度報(bào)告。 2018 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 10.59 億元，同比增長(zhǎng) 29.18%，歸母凈利潤(rùn) 9181.18 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 22.69%，扣非凈利潤(rùn) 6941.86 萬(wàn)元，同比下降 0.07%。 2018 年第四季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 3.21億元， 同比增長(zhǎng) 34.21%， 歸母凈利潤(rùn) 2591.63 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 6.8%。

營(yíng)收保持高增長(zhǎng)， 人工成本上漲拖累毛利率。 2018 年公司累計(jì)簽約面積5542.56 萬(wàn)平方米， 比上年同期增長(zhǎng) 1657.61 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率 42.67%，新簽約面積約 1026.72 萬(wàn)平方米。 分業(yè)務(wù)看， 包干制物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收 8.68億元， 同比增長(zhǎng) 30.12%，毛利率為 18.12%； 酬金制物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收670.92 萬(wàn)元，同比下降 9.94， 毛利率為 100%； 案場(chǎng)服務(wù)營(yíng)收 9103.14 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 1.55%，毛利率為 22.82%； 顧問(wèn)服務(wù)營(yíng)收 110.9 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 32.84%， 毛利率為 100%； 增值服務(wù)營(yíng)收 6861.7 萬(wàn)元， 同比增長(zhǎng)30.35%， 毛利率為 67.08%； 長(zhǎng)租公寓營(yíng)收 2046.71 萬(wàn)元， 毛利率為 2.58%。由于人力成本上漲及項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的提升，綜合毛利率下降 2.31%至22.1%。 費(fèi)用率方面， 銷售費(fèi)用率為 2.67%，下降 0.09pct； 管理費(fèi)用率和研發(fā)費(fèi)用率為 9.03%， 下降 0.58pct； 財(cái)務(wù)費(fèi)用率為-0.28%，上升 0.24pct。

深耕江浙滬地區(qū)， 全國(guó)化布局。 公司為百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè) 19 名， 不斷提升自身服務(wù)品質(zhì)， 深耕江浙滬地區(qū)， 擴(kuò)大全國(guó)業(yè)務(wù)版圖，成功打開深圳、蕪湖、榆林、烏魯木齊等地市場(chǎng)。 通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目建設(shè)、品牌推廣，提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率，擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)。 并購(gòu)金楓物業(yè)、采林物業(yè)整合效果好，內(nèi)生外延拓展項(xiàng)目。 公司的商辦服務(wù)（阿里西溪園區(qū)三期親橙里購(gòu)物中心項(xiàng)目） 在 2018 年實(shí)現(xiàn)了新突破。

公寓租賃持續(xù)發(fā)展。 18 年長(zhǎng)租公寓營(yíng)收 2046.71 萬(wàn)元， 公寓租賃業(yè)務(wù)持續(xù)高增長(zhǎng)， 18 年群島國(guó)際青年社區(qū)運(yùn)河店、歡樂(lè)城店相繼開業(yè)。 近期子公司大悅商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司簽訂《糖朝酒店式公寓房屋租賃合同》 ， 租期 6 年， 租賃用途為服務(wù)式公寓或酒店， 公寓租賃業(yè)務(wù)發(fā)展動(dòng)能充足。

盈利預(yù)測(cè)： 我們預(yù)測(cè)公司 2019-2021 年凈利潤(rùn)為 1.1/1.29/1.49 億元， 同比增長(zhǎng) 20.2%/17.1%/15.6%， EPS 分別為 1.07/1.25/1.45 元。 我們認(rèn)為公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)全國(guó)化布局、增值服務(wù)、 公寓租賃項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展， 維持“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 勞務(wù)成本上漲風(fēng)險(xiǎn)、 未能全部收回物業(yè)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)、 房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。